Constantin joue à Nostradamus

Chères lectrices,
Cheres lecteur,

Une information parue ce matin dans la Dernière Heure et répercutée par la radio d'Etat me donne l'occasion, bien que ce soit à contrecoeur, d'émettre une prédiction qui se vérifiera sans nul doute d'ici 2015 : trouver un appartement où se loger à Bruxelles va prendre plus d'un an et les immeubles à l'abandon vont se multiplier. En effet, Mme Onkelinckx, grâce à qui l'enseignement d'Etat est devenu, dans le primaire, une machine à rendre les élèves analphabètes et nuls en calcul, s'apprête à présent à transformer Bruxelles en annexe de Sarajevo.

Evidemment, d'un point de vue électoraliste, proposer un contrôle des loyers est une mesure intéressante : les locataires étant beaucoup plus nombreux que les propriétaires, opprimer les uns pour faire plaisir aux autres est une opération rentable en termes de voix. Mais ceux qui aujourd'hui applaudissent des deux mains, et notamment - ô surprise - le Syndicat des Locataires, risquent fort de se mordre les doigts d'ici quelques années.

Une première remarque avant d'aller plus avant : le contrôle des loyers proposé par l'Etat arrive après qu'une correction se soit mise en route sur le marché de l'immobilier. Dans un fort intéressant dossier consacré au marché immobilier dans les 19 communes bruxelloises, Trends/Tendances, à la fin de l'année passée, relevait déjà le phénomène : dans certaines communes Bruxelloises, dont Auderghem et Woluwe-Saint-Pierre, les appartements mis en location commencent à trouver difficilement acquéreur. De nombreux candidats locataires, échaudés par la hausse des loyers, préfèrent acheter que louer. Il ne faudra pas longtemps pour que la loi de l'offre et de la demande se mette à jouer : devant la diminution de la demande, les loyers repartiront à la baisse. Pour un propriétaire, en effet, la période de chômage locatif ne peut pas trop s'éterniser : une baisse de loyer afin de relouer plus rapidement est préférable à la perte d'un ou deux mois de loyer, qu'il faudra plusieurs mois, voire plus d'un an, pour amortir, dans les meilleures conditions, c'est-à-dire à condition de finir par louer au prix attendu. Evidemment, ce n'est pas le cas de toutes les communes, et dans certaines d'entre elles, le marché locatif est florissant, mais les ventes ralentissent car les prix demandés sont trop élevés. Bref, le marché locatif, indubitablement, se stabilise.

C'est dans ce contexte que débarquent les socialistes, toujours avides de grapiller quelques voix pour les prochaines élections. Leur idée : un contrôle des loyers afin de bloquer les prix, couplé à l'obligation de verser la garantie, non plus sur un compte bloqué, mais dans un fonds administré par le gouvernement.

Du point de vue du locataire, indubitablement, cela semble une bonne affaire : des loyers moins élevés et une garantie locative gérée par un fonds qui octroiera en outre des prêts aux plus démunis. Mais ne s'improvise pas économiste qui veut, et surtout pas nos amis du parti socialiste. N'importe quel économiste digne de ce nom vous le confirmera : la loi de l'offre et la demande, loi fondamentale de l'économie, ne peut pas être contournée par un diktat gouvernemental, si bien intentionné soit-il.

Petite explication : cette loi stipule en fait que, dans un marché libre, le prix auquel s'échange un bien vient naturellement se fixer au niveau qui permet d'égaliser l'offre et la demande. En clair, les loyers sur le marché locatif s'équilibrent à un niveau où les logements mis en location rencontreront la demande de logements. Mais pourquoi alors les loyers sont-ils aussi élevés ? Deux facteurs peuvent l'expliquer. Le premier est une augmentation de la demande : de plus en plus de personnes cherchent à se loger à Bruxelles. L'offre de logements ne pouvant pas augmenter instantanément, les loyers augmentent pour refléter la rareté relative de l'offre.

Au niveau du propriétaire, l'équation est simple : je fixe un prix. Si je trouve preneur, c'est qu'il est raisonnable, voire en-dessous de la moyenne. Si je ne trouve pas preneur, c'est que je suis trop cher par rapport à la concurrence (les autres propriétaires) et que les locataires prospectifs le savent. Chaque fois qu'ils mettent leurs biens en location, les propriétaires ajustent donc leur prix au niveau qui reflète la tendance du marché.

En principe, cependant, la donne changera sur le long terme : en effet, voyant que la pénurie de logements rend la location rentable, de nouveaux investisseurs vont vouloir profiter de l'occasion. Ils vont effectuer des transformations, ou construire de nouveaux immeubles afin de profiter de la relative cherté des loyers. L'augmentation de l'offre fera diminuer la pression sur les prix, et un nouvel équilibre se créera à un prix inférieur à la situation précédente de pénurie.

Cette explication ne vaut évidemment que pour un marché entièrement libre. Ce qui n'est, hélas, pas le cas du marché du logement. Les propriétaires sont déjà lourdement pénalisés par une législation sur les baux immobiliers particulièrement contraignante, notamment quant aux possibilités d'éviction des locataires. Du coup, nombre d'entre eux hésitent à construire ou à proposer à la location, ce qui entretient la situation de pénurie qui est à la base de la hausse des loyers.

Le marché français, que Mme Onkelinckx, qui n'en est pas à une connerie près, cite en exemple, est à cet égard particulièrement révélateur. Les lois françaises, et, hélas, la plupart des juges, ont tendance à favoriser de manière disporportionnée les locataires dans les litiges immobiliers. Il est presque impossible pour un propriétaire d'obtenir l'éviction d'un locataire qui ne paie pas son loyer, et même d'obtenir un jugement permettant d'expulser un squatter d'un immeuble. Le résultat n'a pas tardé à se faire sentir : un appartement de cinquante mètres carrés, à Paris, se loue près de mille euros par mois, les locataires doivent avancer cinq ou six mois de garantie et fournir moultes preuves de solvabilité à leur futur propriétaire : fiches de paie, extraits de compte, caution des parents pour les plus jeunes. La situation empire d'année en année. A l'inverse, le marché immobilier américain est extrêmement flexible : les durées de renom sont nettement moins importante (à la semaine ou au mois, pas plus) et les garanties locatives sont réduites, voire inexistantes. Résultat : quand, à Paris, il faut parfois presque un an pour trouver un logement, il est possible, à Los Angeles, de se loger en moins d'une semaine. Et de repartir en moins d'une semaine une fois qu'on a trouvé un autre appartement à son goût.

Le contrôle des loyers, idée très en vogue à Paris et, depuis ce matin, à Bruxelles, est encore plus pernicieux. En effet, en empêchant les prix de jouer le rôle d'équilibrage entre l'offre et la demande, le contrôle des prix crée une situation de pénurie : à long terme, les propriétaires, peu attirés par le rendement moins important du logement, arrêteront tout simplement de proposer les biens à la location et un nombre significatif de locataires ne trouveront tout simplement plus à se loger. A moyen terme, et tant que le loyer est inférieur au coût du logement (entretien, taxes, remboursement des prêts hypothécaires) le contrôle des prix), en rendant impossible une adaptation à la hausse des loyers, a une influence néfaste sur la qualité des logements proposés : puisqu'il ne pourra plus rentabiliser des travaux de rénovation, de rafraîchissement ou de rénovation en profitant des améliorations apportées pour justifier une augmentation du loyer, le propriétaire n'investira tout simplement plus dans l'amélioration des logements qu'il possède. Pire encore, il rechignera plus longtemps à effectuer les réparations indispensables, tout simplement parce qu'il ne pourra plus se le permettre. N'oublions pas en effet que la majorité des propriétaires ne sont pas de riches capitalistes qui nagent dans l'opulence : ceux-là savent bien que les marchés boursiers sont beaucoup plus rentables que les investissement immobiliers. La plupart des propriétaires bruxellois sont issus des classes moyennes et font fructifier un petit capital immobilier qui soit leur est échu au décès d'un membre de la famille, soit est le résultat d'un placement "en bon père de famille".

Les lecteurs intéressés par le raisonnement économique brièvement énoncé ici peuvent se reporter à un excellent texte de Henry Hazlitt traduit par Hervé Dequengo, Les résultats du contrôle des loyers. Pour ma part, je conclurai sur une excellente citation de l'économiste suédois Assar Lindbeck :

Le contrôle des loyers est la meilleur façon de raser une ville; plus efficace, même, que la bombe à hydrogène

P.S. merci à Gadrel et à Ase pour les liens et la citation